重庆甲级写字楼租金连续两年下滑

南昌写字楼租售业务
zhushican 2年前 (2019-02-17) 写字楼资讯 503 0

CBRE发布《2017年第一季度重庆房地产市场回顾与展望》报告显示:重庆写字楼阶段性供过于求导致租赁市场表现平淡,重庆写字楼租金水平持续两年下滑,优质写字楼平均空置率上升至44.5%。世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉指出,自2015年初开始,伴随集中供应,甲级写字楼平均空置率这样的格局在未来两年内难有根本性改变。

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与此同时,根据世邦魏理仕的监控,目前市场存量已超过430万平方米,2017年,重庆甲级写字楼新增供应预计将达到50-60万平方米。 朱建辉表示,过速、过量的开发并不利于市场的可持续发展,新入市项目在硬件品质方面难有本质上的提升,如何招商引资成为摆在业主方面前亟待解决的问题。


除此之外,面对写字楼阶段性供过于求,同质化竞争压力大、空置率上浮、租赁客户丢失的市场格局。开发商除了在租金、免租期、装修期等经济方面进行激励,还有什么新的应对策略,如何能找到租金溢价的突破口?世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉、世邦魏理仕大中华区资产服务部资深董事谭健雄、世邦魏理仕华西区资产服务部董事周振辉向腾讯大渝网网友分享了很多干货。


阶段性供过于求 重庆写字楼租金持续下滑


腾讯大渝网:报告显示,重庆甲级写字楼租金连续两年下滑,目前的租金水平是多少?其下滑的主要原因有哪些呢?


朱建辉:截至2017年第一季度末,重庆优质写字楼平均租金报83.1元/平方米/月。租金下滑的根源在于阶段性供过于求。2015年和2016年两年,重庆优质写字楼新增供应总量接近160万平方米,目前市场存量已超过430万平方米,其中甲级写字楼为232万平方米,乙级写字楼为198万平方米,在二线城市中开发强度居领先地位。


腾讯大渝网:甲级写字楼的空置率呈一个什么样的变化态势?


朱建辉:目前,全市平均空置率为44.5%,其中甲级写字楼为51.8%,乙级写字楼为36.0%。自2015年初开始,伴随集中供应,甲级写字楼平均空置率在45-50%区间震荡,最高达到52%左右的历史高位,目前空置率为51.8%


腾讯大渝网:租金下滑的趋势主要表现在哪类型写字楼中以及哪些区域的写字楼中?在整体下滑的趋势中,有没有写字楼的租金逆势上涨?其优势或者溢价点主要是哪些方面?主要表现在哪类型或者哪些区域的写字楼中?


朱建辉:重庆自2015年初开始的租金下滑,波及全市包括核心、非核心板块的大部分甲级、乙级写字楼。部分入驻率较高的写字楼也从2016年下半年开始调整租金策略,适当的租金优惠是留住原有租户的必要手段,以防止租户外逃。因此,租金下滑是全市层面的整体趋势。


而在解放碑、观音桥、江北嘴三大核心商务区中,出现极少数进驻率较高或者硬件品质尤为出众的写字楼在入驻率快速提升、中低区租赁结束,启动高区租赁后,在短期内小幅上调租金的情况。


腾讯大渝网:面对租金的持续下滑,投资者或者开发商是否有提出新的应对策略?具体是什么?效果如何?


朱建辉:租金变动是市场供求关系的反映。租金下滑,说明租户需求面积不足以去化大量的空置、库存面积,因此租户的议价能力在市场中占优。面对如此市场格局,开发商除了在租金、免租期、装修期等经济方面进行激励,还应及时捕捉市场动向和租户偏好。例如,非销售型写字楼业主可以加推精装单位或提供装修服务,提升物业管理、办公服务、金融服务等楼宇服务品质,拓展楼宇服务内容。


提升交通便捷性,对于地处配套设施不完善、通达性不足的非CBD项目,可以探索交通班车等服务模式,增加写字楼周边商业店铺和类型。又如,共享办公在重庆处于起步期,当面临租赁进度受阻时,可以考虑引入共享办公运营商或开发自营业务模式,以分享“大众创业、万众创新”的国家战略红利。


如何招商引资成写字楼业主亟待解决问题


腾讯大渝网:根据世邦魏理仕的监控,今年将有哪些甲写供应入市?大概体量会有多少?主要分布在哪些区域?


朱建辉:2017年,重庆甲级写字楼新增供应预计将达到50-60万平方米。第一季度,国金中心IFS T1已经交付。年内,预计将投入租赁市场的新增项目包括重庆财富金融中心、天和国际中心(楼盘详情 楼盘点评 项目图库 价格走势)、企业天地T3、中国华融现代广场(楼盘详情 楼盘点评 项目图库 价格走势)等。两江新区将是2017年市场供应的热点。


腾讯大渝网:这些新供应的甲写,将面临哪些竞争压力?相对于已经投入使用的项目,是否具有优势或者亮点?具体是什么?


朱建辉:新入市项目仍将面临市场集中供应所带来空置率高企的市场风险,如何招商引资成为摆在业主方面前亟待解决的问题。新入市项目在硬件品质方面与市场既有项目相比,难有本质上的提升。值得关注的是,天和国际中心作为观音桥商圈的地标建筑,其落成将带动商圈甲级写字楼整体档次提升,吸引更多外企、中资龙头企业进驻。


腾讯大渝网:自贸区的设立,将对重庆写字楼市场带来哪些发展利好?


朱建辉:重庆自贸区在金融领域将陆续提出诸多创新举措,鼓励跨国公司在区内设立区域总部、结算中心,支持开展内陆加工贸易、转口贸易结算便利化试点,发展内外资再保险、健康险、保险经纪、保险代理等保险及保险业服务机构,在渝成立保险资产登记交易公司,盘活保险资产。金融业尤其是保险业常年占据重庆写字楼需求的头把交椅,近年来保险类租户在租赁市场的作用更是举足轻重。


金融板块的开放创新,国际结算以及保险业务的增长将带动江北嘴、解放碑两大CBD乃至渝北整体办公需求增长。


自贸区的设立将促进区域产业转型升级,打造电子核心部件、物联网、航空器、生物医药等战略性新兴产业集聚。以智能机器人为例,重庆已吸引发那科、ABB、川崎等国际机器人制造业巨头落户,企业的办公需求已在渝北区域陆续兑现。其他类似产业结构升级引致的办公需求释放并不鲜见。因此作为中国传统制造业基地,重庆在新一轮产业结构升级中孕育着写字楼市场发展的新机遇。


腾讯大渝网:租赁甲级写字楼的租户主要是什么类型的企业?能否对这些企业的特征进行分类概述?


朱建辉:甲级写字楼租户以金融、服务、房地产建筑、科技新媒体为主。


金融业:又分为银行、证券、保险等传统金融机构,以及小额贷款、P2P、科技金融、理财投资等非传统金融类企业。传统金融机构主要聚集于解放碑、江北嘴两大CBD,且区域总部多数在自持的总部型写字楼中。传统金融租户租赁面积大、承租能力强、租期稳定,是写字楼业主最受欢迎的企业。非传统金融类企业在过去两三年间快速扩张,但因行业规范度不足,出现一批企业倒闭退租的市场风险。由于重庆地方对此类企业监管较严格,对写字楼业主而言,风险仍可控。此类租户的承租能力强,但租期不稳定,因此大业主通常对此类企业态度比较谨慎。市场需求不足时,考虑到其承租能力强,业主也会引入适量企业。


服务业:又分为对公经营的专业服务,例如律所、会计师事务所等,以及对私经营的消费服务,例如教育、培训、出国等。服务业通常倾向于进驻核心商务区,尤其是消费服务业,通达性是办公选址的重要因素。因此重庆服务业租户多数集中于解放碑、观音桥、南坪等传统商圈内。


房地产建筑:在地产开发热潮及房价持续上涨推动下,房地产开发商、租赁代理公司、建筑设计单位等相关企业的办公需求亦加速释放。房地产开发商的需求普遍较大、租期较长,受写字楼业主方欢迎。其中从事商业开发较多的地产商通常会在自建、自持的写字楼办公,例如恒大集团进驻恒大中渝广场(楼盘详情 楼盘点评 项目图库 价格走势),融创集团在融创金贸中心(楼盘详情 楼盘点评 项目图库 价格走势) ,外资开发商和记黄埔、瑞安房地产等企业均在集团开发的写字楼办公。


科技新媒体(TMT):随着重庆产业机构升级以及“双创”战略推进,更多以科技、网络、新媒体、软件、APP开发为背景的企业在重庆快速成长。近几个季度活跃的普遍是小微、成长型TMT企业,承租能力相对较低,面积较少,但数量庞大,主要集中于渝北板块性价比较高的楼宇以及政策扶持的产业园区。


如何提升租金水平和租出率?


能否满足客群需求?……这些策略性问题开发商考虑到了吗?


腾讯大渝网:除了租金下滑、空置率提升,目前重庆甲写还存在哪些问题?针对甲写目前所存在的问题,对于开发商或者投资者,在提升租金水平和出租率方面,世邦魏理仕是否有好的建议?


朱建辉:写字楼市场与一个城市和地区的经济发展水平及承载能力密切相关。写字楼本身仍然是企业办公的硬件载体,承载着城市的产业发展。因此,从写字楼开发角度讲,过速、过量的开发并不利于市场的可持续发展。阶段性供过于求是如今重庆写字楼市场面临的首要难题,写字楼开发的合理规划,从土地出让到企业拿地进行前期规划应充分考虑到市场因素。产品定位是否能在周边区域脱颖而出,是否能满足目标客群需求,是否考虑申请LEED等绿色认证,实现环境和经济效益双丰收,以上都是在开发阶段需要谨慎处理的策略性问题。


腾讯大渝网:据了解,世邦魏理仕和美国绿色建筑委员会及国际WELL建筑研究所已在重庆推广LEED和WELL认证体系,这两大认证体系在提升出租率和租金方面,是否起到作用?


谭健雄/周振辉:根据世邦魏理仕2016年发布的《迈向卓越-大中华区绿色商业建筑市场表现》报告,我们发现LEED写字楼在处于不同物业市场发展阶段和经济景气环境的城市中均实现了租金溢价。截止2016年1季度,大中华区十大重点城市中的LEED认证甲级写字楼较非LEED认证样本组的租金溢价范围为2-55%,大部分市场的溢价位于10-30%之间。我们发现,在均衡市场和强租户市场中,由于租户拥有更多的选择方案,LEED认证更容易成为同质化竞争中的一个差异化因素,因而LEED项目往往在出租率和出租率改善方面具备优势,并有一定概率对租金涨幅指标形成正向传导,在下跌趋势中,LEED项目亦因此更具抗压和防御性。


腾讯大渝网:目前重庆通过LEED和WELL认证的项目分别有多少?这些通过认证的写字楼相比未认证的写字楼,其租金水平会高出多少?


谭健雄/周振辉:截至2017年3月,重庆已在美国USBGC申请办理LEED的项目有58个。在这58个注册的建筑中,其中有17个获得认证(包括新建建筑和既有建筑)。根据USGBC官方公布数据,截至2017年第一季度,重庆优质写字楼中获得LEED认证的楼宇面积超过74.5万平方米。在重庆写字楼市场,获得LEED认证的优质写字楼项目较非LEED写字楼平均租金溢价达到19.5%。


根据IWBI官方公布数据,目前重庆市场仅有一个项目已注册申请WELL认证。


腾讯大渝网:目前在重庆市场上推行LEED和WELL认证体系最大的抗性是什么?LEED和WELL认证体系在重庆的发展趋势将是什么样的?


谭健雄/周振辉:目前市场中一般的认证咨询公司, 需要客户大量投入资金来获取性价比不高和增加后期运营成本的设备,使得其对绿色环保建筑存在误区。为响应国家对碳排放的管控和绿色建筑的要求,目前,全国包括重庆在内的一些商业及园区项目已开始按国际标准进行设计和修建,以满足国家要求和高端客户的需求,LEED和WELL这样的国际环保认证体系也将随着国家政策和市场的调整得以快速发展。


腾讯大渝网:无论是租金、空置率、还是供应等方面,未来重庆甲级写字楼的发展趋势如何?


朱建辉:世邦魏理仕预计重庆优质写字楼市场供过于求的基本格局在未来两年内难有根本性改变,空置率仍将维持在40%上下,租金让利仍会是业主坚持的策略。但就目前市场现状来看,业主的让利空间已十分有限。因此,我们预计未来租金大幅下行的可能性较小,部分优势地段的甲级写字楼租金有望在未来两年内企稳,但是整体市场仍将处于下行通道。


区域市场方面,随着两江新区、中新政府合作项目、自贸区政策叠加,两江新区(包括观音桥、江北嘴以及渝北区)将成为未来重庆写字楼市场开发及需求的亮点。江北嘴CBD目前已聚集商业银行、保险公司、证券公司等金融机构的区域总部,一批自用型金融企业办公楼将陆续落成。江北嘴CBD也将成为长江上游金融中心核心区,成为未来重庆甲级写字楼开发强度最高的区域。